Posez les hypothèses avant de comparer des pourcentages.
Sommaire de ce guide
Définir le dénominateur
Un ratio calculé sur le seul prix ne ressemble pas à un ratio calculé sur achat, frais, travaux et mobilier. Pour comparer deux projets, retenez une même définition du coût. Notez les dépenses estimées et gardez une marge pour celles qui ne sont pas encore connues.
Construire le revenu annuel
Partez du loyer hors charges attendu et distinguez les remboursements de charges du revenu. Soustrayez une hypothèse de vacance. Pour un usage saisonnier, l’occupation et les frais de service nécessitent une approche spécifique. N’annualisez pas automatiquement un mois exceptionnellement favorable.
Séparer les familles de dépenses
Identifiez les charges non récupérables, la taxe foncière selon votre hypothèse, les assurances, la gestion et l’entretien. La fiscalité et le crédit doivent être étudiés à part si le calcul ne les comprend pas. Le simulateur affiche son périmètre : un résultat avant fiscalité et financement n’est pas un revenu disponible.
Comparer plusieurs scénarios
Modifiez le loyer, la vacance et les charges pour voir la sensibilité du résultat. Une petite différence de pourcentage peut être moins importante que l’état du bâtiment ou un gros chantier probable. Conservez les hypothèses avec le résultat, puis faites compléter l’analyse par des professionnels du financement et de la fiscalité.
Vérifications concrètes pour ce sujet
Conservez les postes inclus dans chaque ratio. Deux pourcentages identiques peuvent reposer sur des coûts d’acquisition, des charges ou une durée d’occupation très différents.
- Dénominateur. Distinguez prix seul et coût du projet intégrant frais, travaux et équipement. Utilisez la même définition pour deux biens.
- Loyer. Séparez loyer hors charges, provisions et autres recettes. Ne comptez pas une provision comme un bénéfice.
- Vacance et frais. Documentez les mois sans recettes, les honoraires de gestion et les dépenses qui restent au propriétaire.
- Trésorerie. Affichez les sorties de financement et les impôts séparément du rendement avant fiscalité et financement.
Pour approfondir avec une source de référence : ANIL · information sur le logement .
Votre check-list
Cochez vos points de préparation, puis imprimez cette liste pour votre prochain rendez-vous.
Questions fréquentes
Le résultat LOGEORA est-il net de fiscalité ?
Non. Le périmètre du calcul est indiqué sous le résultat : fiscalité et financement sont exclus.
Pourquoi ajouter une vacance ?
Elle permet de tester une période sans revenu locatif et d’éviter un scénario limité à une occupation parfaite.
Sources et méthode
Ce guide est rédigé par la rédaction LOGEORA. Les grilles et les exemples sont des outils de préparation : les chiffres pédagogiques ne sont ni des prix de marché ni des devis. Consultez les organismes ci-dessous pour vérifier les règles et démarches applicables à votre projet.
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